Mietspiegel für München© 2009: Grundlagen Startseite Aufgabe Aufgabe des Mietspiegels ist es, für Mieter/-innen, Vermieter/-innen und deren Interessenverbände eine Übersicht über die Mietpreise im Stadtgebiet München herzustellen. Die statistisch aufbereitete Datensammlung ermöglicht die Feststellung der ortsüblichen Miete für die Mehrzahl der frei finanzierten Wohnungen im Stadtgebiet München. Der Mietspiegel stützt sich auf eine breite Datenbasis und bietet deshalb die größtmögliche Sicherheit, das Mietniveau objektiv einzuschätzen. Der Mietspiegel ist auch ein gesetzliches Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Grundlage Der Mietspiegel für München© 2009 ist eine Fortschreibung. Er basiert auf dem nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellten Mietspiegel für München© 2007, der nun nach zwei Jahren anhand von Indexzahlen angepasst wurde. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel der Universität München hat die Fortschreibung durchgeführt und gemäß § 558d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (jetzt: Verbraucherpreisindex für Deutschland) zugrunde gelegt. Datenbasis für den vorliegenden Mietspiegel ist der Mietspiegel für München© 2007. Dieser wurde durch eine repräsentative Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen mittels einer regressionsanalytischen Methode erstellt. Die Erhebung und Aufbereitung der Stichprobe erfolgte im Auftrag der Landeshauptstadt München durch TNS Infratest Verkehrsforschung GmbH, München. Die daraus gewonnenen Daten wurden von der Arbeitsgruppe Mietspiegel der Universität München wissenschaftlich ausgewertet. Qualifizierter Mietspiegel Die aktuelle Rechtslage unterscheidet zwischen dem „einfachen Mietspiegel" und dem „qualifizierten Mietspiegel". Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Nach zwei Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel fortzuschreiben. Sowohl der Mietspiegel für München© 2007 als auch der Mietspiegel für München© 2009 wurden vom Stadtrat der Landeshauptstadt München als qualifizierte Mietspiegel anerkannt. An die Qualifizierung des Mietspiegels sind einige Rechtsfolgen geknüpft: Bei Mieterhöhungen hat die Vermieterin/der Vermieter Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel mitzuteilen. Dies gilt auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird, z.B. auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird vermutet, dass die enthaltenen Werte die ortsübliche Miete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Wohnlagen Die Wohnlagen in diesem Mietspiegel entsprechen denen aus dem Mietspiegel für München© 2007. Für die Fortschreibung wurde auf eine Überarbeitung und Ergänzung aus Kostengründen und weil kein dringender Anpassungsbedarf gegeben ist, verzichtet. Es fand jedoch eine Aktualisierung des der Wohnlagenkarte zugrunde liegenden Stadtplanes statt. Die Wohnlagenkarte ist das Ergebnis der Zusammenarbeit von Vertreter/-innen folgender Institutionen: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Kommunalreferat, Vermessungsamt Planungsreferat, Stadtentwicklungsplanung, Abt. 2, Bevölkerung und Wirtschaft Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abt. Wohnraumerhalt. Das in Zusammenarbeit entstandene Ergebnis wurde für die Einteilung der Wohnlagen übernommen. Anwendungsbereich Der Mietspiegel für München© ist für frei finanzierte Mietwohnungen im Stadtgebiet München anzuwenden. Er gilt nicht für preisgebundene Wohnungen (z.B. Sozialwohnungen) gewerblich genutzte Räume Obdachlosenunterkünfte Studenten- und Jugendheime. Der Mietspiegel für München© ist nicht unmittelbar anwendbar für Wohnungen in einfacher Wohnlage (vgl. Stadtplanprogramm) * möblierten Wohnraum Einfamilienhäuser, Einzelzimmer und Penthousewohnungen Wohnungen im Untergeschoss Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch mietfrei überlassenen Wohnraum selbst genutzten Wohnraum Untermietverhältnisse durch behördliche Auflagen mietpreisgebundenen Wohnraum Wohnraum, der teilweise untervermietet ist Wohnungen, deren Küche, Toilette und Bad - soweit vorhanden - von anderen Mietparteien mitbenutzt werden Wohnungen ohne Küche oder Toilette Wohnraum in Anstalten, Heimen oder Wohnheimen, bei denen die Mietzahlung auch Service-Leistungen abdeckt, z.B. Verpflegung oder Betreuung. Trotzdem kann der Mietspiegel in den genannten Fällen als Orientierungsgrundlage für die ortsübliche Miete herangezogen werden. Eine Verwendung als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a BGB ist jedoch nicht möglich. Urheberrecht Vervielfältigungen jeder Art, sowie Verkauf und alle sonstigen Rechte am Mietspiegel, der Dokumentation zum Mietspiegel und der Veröffentlichung im Internet bleiben der Landeshauptstadt München vorbehalten. Aus dem Inhalt dieser Schrift können Ansprüche gegen die Herausgeberin nicht hergeleitet werden. * Mietwohnungen in einfacher Lage sind in München nur noch in sehr geringer Anzahl vorhanden. Deshalb war die Zahl der befragten Haushalte in einfacher Lage in der zugrunde liegenden Stichprobe zu gering. Es konnten keine repräsentativen Werte ermittelt werden. Zur Begründung einer Mieterhöhung muss hier auf ein anderes Begründungsmittel (z.B. Vergleichswohnungen) zurückgegriffen werden.